Existen dos documentos básicos que se emiten al cierre de una subasta en relación con la adjudicación del bien o lote de bienes. Uno de ellos es el decreto de aprobación del remate, al que le sigue el decreto de adjudicación de la subasta.
El decreto de aprobación del remate debe dictarlo la autoridad competente (normalmente, el secretario judicial) y consiste en la adjudicación oficial del bien o lote de bienes a favor del mejor postor. Encontramos su regulación en el artículo 670 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC).
Hay que tener cuidado porque el mismo artículo de la LEC nos dice que en cualquier momento anterior a la aprobación del remate o de la adjudicación al ejecutante “podrá el ejecutado liberar sus bienes pagando íntegramente lo que se deba al ejecutante por principal, intereses y costas.” En estos casos, el secretario judicial acordará mediante decreto la suspensión de la subasta o dejarla sin efecto, y lo comunicará inmediatamente en ambos casos al Portal de Subastas.
Esto significa que es necesario, en principio, que el secretario judicial apruebe de forma oficial el remate a través de este documento para que el deudor pueda proceder a pagar el resto del precio y obtener así el decreto de adjudicación de la subasta, en su caso, que le permitirá inscribir el bien a su nombre.
En concreto, el artículo 670.8 de la LEC nos dice que, aprobado el remate y consignado, cuando proceda, en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones, la diferencia entre lo depositado y el precio total del remate, “se dictará decreto de adjudicación en el que se exprese, en su caso, que se ha consignado el precio, así como las demás circunstancias necesarias para la inscripción con arreglo a la legislación hipotecaria.”
Ten cuidado porque en muchos juzgados de España es habitual que no se dicte el decreto de aprobación del remate y se pase directamente al decreto de adjudicación de la subasta, incumpliendo así lo que dispone la Ley de Enjuiciamiento Civil. Esto puede provocarte problemas en caso de que el deudor consiga pagar su deuda en cualquier momento dentro del periodo en el que no existe formalmente un decreto de adjudicación en tu favor.
En esta Ley se deja claro que el secretario judicial debe dictar el decreto de aprobación del remate “el mismo día o al día siguiente al del cierre de la subasta”, en favor del mejor postor.
En estos casos suele aconsejarse insistir al secretario judicial para que apruebe dicte el decreto de aprobación del remate e ingresar el resto del precio cuanto antes y, en todo caso, dentro del plazo estipulado para la subasta concreta de la que se trate.
En la mayoría de subastas de bienes inmuebles (en concreto, en todas las que se rigen por el artículo 670 de la LEC), el plazo para pagar el remate es de 40 días, mientras que se reduce a 10 en el caso de los bienes muebles subastados en el marco del procedimiento de apremio que recoge esta Ley. En el caso de las subastas por deudas con Hacienda, el plazo para pagar el resto del precio una vez descontado el depósito es de 15 días, mientras que para las de la Seguridad Social el plazo es mucho más reducido, de tan solo 5 días.