En caso que te adjudiques una vivienda con inquilinos se pueden dar dos casos:
-
El inquilino tiene un contrato de alquiler
En este caso, teniendo en cuenta la redacción actual de la LAU, lo más frecuente es que debas respetar la duración contractual del arrendamiento, que será, por ley, como mínimo de cinco años para personas físicas y de siete para las personas jurídicas. Este plazo empezará a contar desde la firma del contrato o desde la puesta a disposición del inmueble. Además, recuerda que se trata del plazo mínimo legal: el contrato puede ampliarlo si así lo pactan las partes.
Esta regla de respeto a la duración mínima del contrato por parte del adjudicatario se aplica independientemente de que el contrato de alquiler se encuentre registrado o no en el Registro de la Propiedad, e incluso de que exista una posible cláusula de renuncia a la continuidad del contrato en caso de venta de la vivienda, ya que esta cláusula sería contraria al artículo 13 de la LAU.
Sin embargo, hay que tener en cuenta que anteriores redacciones de la LAU contemplan situaciones distintas. Por ejemplo, antes de la reforma de dicha Ley operada en 2019, en caso de que el contrato de alquiler no se encontrara inscrito en el Registro de la Propiedad, el comprador de buena fe (es decir, el que desconociera la existencia de un inquilino) podía recuperar el inmueble.
-
El inquilino es un ocupa
Nos referimos a supuestos en los que el inquilino tuvo un contrato de alquiler vigente pero dejó de pagar en algún momento, incumpliéndose así el contrato de su parte. En estos casos, entre otras vías, es posible iniciar un procedimiento de desahucio que terminará con una orden de lanzamiento, es decir, con el desalojo del inmueble para que pueda ser ocupado por su nuevo propietario o, en el caso de un arrendamiento, por su nuevo inquilino.
También es posible que el propio ejecutante o acreedor, antes de que se celebre la subasta, solicite al juez que declare que el ocupante no tiene derecho a vivir en el inmueble. Si es así, el juez dictará un auto declarando que el ocupante lo es de mero hecho o sin título suficiente, lo que permitirá que el letrado de la Administración de Justicia decrete su lanzamiento una vez adjudicado el inmueble a tu favor.
Para más información, te recomendamos leer este artículo sobre qué hacer si compras un piso en subasta y está ocupado.