En general, si tu puja supera el 70% del valor de subasta en el caso de inmuebles o el 50% en el caso de muebles, la autoridad gestora debe adjudicarte el bien.
Si tu puja está por debajo de estos porcentajes, dependerá de si el acreedor y el embargado renuncian a su derecho de adjudicarse el bien, entre otros factores.
Es importante que consultes las condiciones de la subasta y la normativa aplicable, ya que el 3 de abril de 2025 entra en vigor una reforma que afectará a las subastas judiciales (no a las iniciadas por Hacienda o por la Seguridad Social) y a muchos de los factores que definen su consecución, incluyendo los porcentajes de adjudicación y posibilidades para el acreedor y el deudor durante su consecución.
Esta reforma afectará solo a las subastas fruto de procedimientos iniciados a partir de dicha fecha, por lo que es posible que tardemos meses en ver las primeras subastas sujetas a dicha normativa. Ante la duda, consulta a un especialista.
Sea cual sea la norma aplicable, si acreedor y deudor renuncian a ese derecho, el mejor postor se podrá adjudicar el bien siempre y cuando la autoridad gestora acepte su puja, pero los porcentajes mínimos de adjudicación serán distintos en función de la norma aplicable:
- Normativa anterior al 3 de abril de 2025
Si el importe total de la cantidad reclamada más intereses y costas es inferior al 50 % de la valoración en inmuebles o al 30 % en muebles, podrás adjudicarte el bien por ese importe.
Si este importe es superior al 50 % del inmueble o 30 % en mueble, podrás adjudicarte el bien por estos porcentajes.
- Normativa posterior al 3 de abril de 2025
El porcentaje mínimo de adjudicación para los bienes muebles permanece intacto. En el caso de los inmuebles, sigue siendo del 70 % del valor de subasta y, para los casos en que no se alcance este porcentaje, se establece un mínimo del 50 % de su valor, con la particularidad de que, si la cantidad adeudada por todos los conceptos fuera inferior, se aprobaría siempre que cubra el 40 % del valor de subasta. La novedad reside en que, hasta el 3 de abril de 2025, este mínimo del 40 % no opera.
Si la cantidad adeudada fuera inferior a este porcentaje, la aprobación del remate o adjudicación exigiría, en todo caso, la decisión favorable del letrado o letrada de la Administración de Justicia, previa audiencia de las partes. Por tanto sigue siendo posible, aunque más complicada.
De este modo, “se evita que por deudas de escasa cuantía se tengan que adjudicar obligatoriamente inmuebles de un valor muy superior, como ha ocurrido hasta la fecha”.
Además, en caso de que se subaste la vivienda habitual del deudor, con la nueva regulación no se va a adjudicar este tipo de inmueble por debajo del 70 % de su valor de subasta, salvo que se haga por la cantidad que se le deba al ejecutante por todos los conceptos, en cuyo caso no se podrá aprobar el remate de la vivienda por menos del 60 % de ese valor.
Actualmente este límite a la baja del 60 % solo opera en caso de subasta desierta de vivienda habitual cuando el acreedor desee adjudicarse el bien (artículo 671 LEC).
En cuanto a los casos en que la mejor postura ofrecida en la subasta sea inferior al 70 %, el ejecutado podrá presentar en un plazo de 10 días “escrito indicando que otra persona está dispuesta a mejorar el precio de la subasta ofreciendo una cantidad igual o superior al 60 % del valor de subasta o que, aun siendo inferior a ese porcentaje, resulte suficiente para lograr la completa satisfacción del derecho del ejecutante.” Actualmente la mejora debe superar el 70%.
Por tanto, acreedor y deudor estarán en igualdad de condiciones a la hora de superar la mejor postura.
En el caso de las subastas de la Agencia Tributaria, el porcentaje mínimo de adjudicación es del 50 % del valor de subasta. Por debajo del 50 %, la decisión dependerá de la autoridad gestora que acepte o no la puja.
En cuanto a las subastas de la Seguridad Social, tienen una normativa diferente y se pueden dar los siguientes casos:
- Se aprobará la subasta a favor de la mejor puja si supera el 60 % del tipo de subasta o, si es inferior a este porcentaje, cubre al menos el importe de la deuda.
- Si la puja es inferior al 60 % y no cubre la deuda, debe superar al menos el 25 % del tipo de subasta. La resolución debe ser aprobada por el Director Provincial de la Tesorería General de la Seguridad Social.
- Si la mejor puja es inferior al 75 % del tipo de subasta y no cubre el importe de la deuda, el deudor podrá presentar a un tercero que la mejore al menos hasta dicho límite y que acredite el ingreso del importe ofrecido en el plazo de 3 días hábiles, en cuyo caso se aprobará el remate a favor del tercero.