La regla general es que el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) lo debe pagar en su totalidad quien ostente la condición de sujeto pasivo en el momento del devengo del impuesto, es decir, a 1 de enero del año en que se produzca la transmisión. Por tanto, si la subasta se produce, por ejemplo, a mitad de año, lo reglamentario es que la cuota correspondiente a dicho ejercicio la haya abonado el ejecutado.
Sin embargo, es bastante habitual que existan deudas pendientes por IBI en caso de subasta de un inmueble (no olvidemos que precisamente la subasta suele producirse por morosidad del propietario), por lo que es importante tener claro quién es responsable de dichas deudas y hasta cuándo.
En este sentido, una de las posibles cargas del inmueble subastado a las que más frecuentemente deben hacer frente los adjudicatarios es precisamente la correspondiente a las deudas por IBI, ya que se trata de una carga preferente. Esto significa que, a pesar de que la deuda sea posterior registralmente a la que generó la subasta, subsistirá a ésta y pasará al nuevo propietario.
En el caso concreto del IBI, en caso de que este tributo no se haya abonado y conste una deuda, el adjudicatario será responsable directo del pago del recibo del año de la transmisión del inmueble y del correspondiente al ejercicio anterior. De hecho, el cobro por parte de la Administración en este concepto y por las deudas correspondientes a dicho periodo, tendrá preferencia sobre cualquier otro acreedor o adquirente.
Si existen deudas anteriores, solo serás responsable de ellas en caso de que el anterior propietario sea declarado fallido y, además, la Administración inicie un procedimiento de derivación de responsabilidad contra ti como responsable de dicha deuda. En este caso concreto, ten en cuenta lo siguiente:
- Las deudas tributarias prescriben a los cuatro años, por lo que este será el límite de anualidades que podrá reclamarte el Ayuntamiento.
- Distinto es el caso en que exista una reclamación del Ayuntamiento que haya interrumpido dicho plazo de prescripción. En concreto, la prescripción se detiene en caso de que el Ayuntamiento realice, con conocimiento formal del obligado tributario, cualquier actuación dirigida a la recaudación de la deuda tributaria o a su reconocimiento, regulación, comprobación, liquidación, etc. Por ejemplo, podrás ser responsable por deudas de años previos si existe una reclamación emitida tres años antes de la transmisión a tu favor, con respecto a las deudas por IBI correspondientes a los tres ejercicios anteriores a dicha reclamación.
- Como nuevo deudor, tendrás derecho a seguir todos los cauces administrativos de reclamación disponibles y, además, no se te podrán reclamar los intereses correspondientes al anterior deudor, ya que dicho retraso no fue responsabilidad tuya.
Sobre este último punto, algunos ayuntamientos publican cada año la reclamación de la deuda pendiente en concepto de IBI, lo que conlleva que se detenga la prescripción de estos recibos y que el adjudicatario tenga que hacerse cargo de ellos. Eso sí, el Ayuntamiento tiene que justificar que ha reclamado estos IBI atrasados cada año. Lo habitual, si lo ha hecho, es que se publiquen en su Boletín Oficial.
Para poder contar con esta posible carga y tenerla en cuenta de cara a tu inversión, es conveniente solicitar al Ayuntamiento un certificado de estar al día en cuanto al pago de cualquier tributo municipal que afecte al inmueble. En cualquier caso, lo habitual es que la cuantía de estas deudas no sea demasiado elevada, por lo que no tendrá un peso tal que pueda lastrar significativamente el resultado de tu inversión.