El concepto de carga registral es uno de los más importantes cuando pujamos por un bien inmueble. Las cargas registrales consisten en obligaciones vinculadas al bien, como puede ser una hipoteca, un usufructo de cualquier tipo, notas marginales de afección fiscal, anotaciones preventivas de embargos, prohibición de disponer del bien, un arrendamiento, una servidumbre, cargas de la comunidad de propietarios, deudas correspondientes al IBI, cargas de suministros…
Si quieres estudiar este tema a fondo, te recomendamos la lectura de esta Guía sobre cargas registrales.
Lo primero que debes saber es que las cargas registrales no siempre te afectarán ni siempre serás responsable de ellas. La regla general indica que todas las cargas inscritas en el Registro de la Propiedad antes de la carga que dio lugar a la subasta subsistirán, de forma que el inmueble que adquieras seguirá sirviendo como garantía de estas obligaciones.
Al contrario, las cargas posteriores desaparecen, con la única excepción de las cargas preferentes, que sí subsisten. Son básicamente dos: cuotas pendientes del IBI y cuotas de la comunidad de propietarios. En nuestra área de Preguntas Frecuentes dedicada específicamente a las cargas puedes encontrar información completa al respecto.
Aun así, ante la duda, no pujes nunca por un inmueble sin tener clara la naturaleza de cada carga y sus implicaciones. Asegúrate consultando a un profesional antes de decidirte a pujar y evita así sorpresas desagradables que puedan lastrar tu inversión.
Todas estas limitaciones al dominio de un inmueble deben constar necesariamente en el Registro de la Propiedad y quedar recogidas en un documento público. Para conocerlas, basta con solicitar la Nota simple del inmueble, o bien el Certificado de Dominio y Cargas.
Ambos recogen información completa (siempre que sea un documento emitido recientemente) sobre quién es el titular del inmueble, su carácter privativo o ganancial, su modo de adquisición por el propietario actual (herencia, compraventa…) y su descripción detallada (ubicación, extensión, tipo de inmueble, orientación, lindes…). También contiene información sobre todas las cargas y gravámenes que pesan sobre el inmueble: hipotecas, limitaciones al uso…
Es frecuente que, en el marco de las subastas públicas, la autoridad gestora facilite este Certificado, que es facilitado a su vez por la propia Plataforma BOE. Asegúrate de que se trate de un documento emitido recientemente y de comprobar por tu cuenta las posibles cargas preferentes (IBI, comunidad), ya que pueden no constar en el Registro.