La ejecución hipotecaria es uno de los procedimientos judiciales que más subastas genera. Un claro ejemplo lo encontramos en la pasada crisis inmobiliaria de 2008, cuando el impago de hipotecas llevó a las entidades a iniciar este tipo de procedimientos para saldar la deuda pendiente, usando la garantía hipotecaria.
Al firmar una hipoteca, el inmueble adquirido sirve como garantía de pago, y es precisamente esta garantía la que justifica la obtención de un préstamo de tan elevada cuantía y tan a largo plazo. Por eso, en caso de impago (deben cumplirse ciertos mínimos legales), la entidad podrá iniciar este procedimiento y provocar la subasta del bien para saldar toda la deuda pendiente.
Además, la responsabilidad del deudor no suele terminar con el inmueble (salvo que se pacte una dación en pago), sino que afectará al resto de sus bienes, presentes y futuros, en caso de que la liquidez obtenida en el procedimiento no baste para saldar la deuda.
Al contrario de lo que ocurría antes de la crisis de 2008, desde hace algún tiempo es necesario que se produzca un impago reiterado (no basta con un par de cuotas) para poder iniciar este procedimiento:
- En caso de estar en la primera mitad del plazo de devolución, 12 cuotas o el equivalente al 3 % del importe original de la hipoteca.
- En caso de estar en la segunda mitad del plazo de devolución, 15 cuotas o el equivalente al 7 % del importe original de la hipoteca.
Como inversor, un pequeño ‘pero’ en este tipo de procedimientos es que, desde 2013 el deudor puede oponerse a la ejecución y subasta ante la posibilidad de que existan cláusulas abusivas en su hipoteca, algo que puede ralentizar o paralizar el proceso de subasta. Esta oposición puede llevarse a cabo en cualquier momento del procedimiento.
Estas son algunas claves de la subasta en ejecución hipotecaria:
- La subasta se desarrollará tomando como referencia el valor de tasación definido en la escritura de la hipoteca. El precio de salida en ningún caso podrá ser inferior al 75 % de este valor.
- Si la mejor postura fuera igual o superior al 70 % del valor de subasta por el que el bien hubiera salido a subasta, el letrado de la Administración de Justicia aprobará el remate en favor del mejor postor.
- Cuando la mejor postura ofrecida sea inferior al 70 % del valor de subasta por el que el bien hubiera salido a subasta, el ejecutado podrá, en el plazo de 10 días, presentar tercero que mejore la postura, ofreciendo cantidad superior al 70 % del valor de tasación o que, aun siendo inferior a dicho importe, resulte suficiente para lograr la completa satisfacción del derecho del ejecutante.
- Si transcurre ese plazo sin que el ejecutado presente a un tercero que cumpla estos requisitos, el ejecutante podrá, en el plazo de cinco días, pedir la adjudicación del bien por el 70 % de dicho valor o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos, siempre que esta cantidad sea superior al 60 % de su valor de tasación y a la mejor postura.
- Cuando el ejecutante no haga uso de esta facultad, se aprobará el remate en favor del mejor postor, siempre que la cantidad que haya ofrecido supere el 50 % del valor de tasación o, siendo inferior, cubra, al menos, la cantidad por la que se haya despachado la ejecución, incluyendo la previsión para intereses y costas.
- En caso de subasta en ejecución hipotecaria sin ningún postor, el acreedor, en el plazo de los 20 días siguientes al del cierre de la subasta, podrá pedir la adjudicación del bien. Si no se trata de la vivienda habitual del deudor, podrá pedir la adjudicación por el 50 % del valor o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos. Si se trata de la vivienda habitual del deudor, la adjudicación se hará por importe igual al 70 % del valor o, si la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por el 60 %.
Por último, como medida extra para proteger al deudor, la subasta de vivienda habitual se cancelará si, en algún momento previo a su cierre, el deudor paga la deuda vencida (es decir, solo las cuotas dejadas de abonar) más sus intereses correspondientes.