El edicto de la subasta es un documento básico que siempre debes consultar antes de pujar. En él aparece toda la información relevante acerca de esa subasta concreta, definiendo tanto el bien o bienes que van a subastarse como las reglas que se aplican.
Cuando accedes a una subasta celebrada en el Portal de Subastas BOE, el edicto de la subasta debe aparecer entre la documentación facilitada por este organismo.
En cuanto al contenido del edicto de la subasta , su contenido mínimo es distinto en función del tipo de bien que vaya a subastarse, y lo encontramos en la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC).
Tras la reforma de la LEC que tuvo lugar a principios de 2025 exiten algunos cambios con respecto a la información que debe contener el edicto de la subasta, que afectan principalmente a la subasta de bienes inmuebles. En general, la información que debe constar en el edicto de la subasta cuando lo que se ofrece es un bien inmueble es mucho más amplia.
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Subasta de bienes inmuebles
En este caso, el edicto debe identificar la finca o fincas que van a subastarse, sus datos registrales y la referencia catastral (si la tuvieran), así como “cuantos datos y circunstancias sean relevantes para la subasta y, necesariamente, el avalúo o valoración que sirve de tipo para la misma, la minoración de cargas preferentes, si las hubiera, y su situación posesoria, si consta en el procedimiento de ejecución”. También se indicará, si procede, la posibilidad de visitar el inmueble
Desde la reforma de 2025, en el caso de la subasta de bienes inmuebles se introducen algunas novedades en cuanto a la información que debe aportarse en el edicto de la subasta.
- Se debe incluir el código registral único.
- Es necesario aportar la certificación de dominio y cargas que se hubiera expedido al inicio de la ejecución.
- Sobre el avalúo o valoración que sirve de tipo para la subasta y la minoración de cargas preferentes, si las hubiera, esta minoración de cargas se justificará “mediante la incorporación de las comunicaciones donde conste la situación actualizada de esos créditos”. Además, de cara a justificar la valoración o avalúo, la reforma introduce la necesidad de aportar el informe de tasación extrajudicial, “cuyo certificado conste en el título ejecutivo, y que hubiera servido como referencia para determinar el valor de subasta.”
- Desde el Registro de la Propiedad se debe facilitar la certificación que se hubiera expedido para comenzar el procedimiento, así como información registral actualizada, la referencia catastral (si estuviera incorporada a la finca) e información gráfica, urbanística o medioambiental asociada a ella, cuando sea posible.
- Subasta de bienes muebles
En este caso, el edicto incluirá las condiciones generales y particulares de la subasta y de los bienes a subastar, así como todos los documentos que contengan datos y circunstancias que sean relevantes para la misma, y necesariamente el informe de avalúo o valoración del bien o bienes objeto de la subasta que sirve de tipo para la misma.
Conocer las reglas que se aplican durante la subasta es enteramente tu responsabilidad y, de hecho, al pujar estarás aceptando conocer las condiciones generales y particulares de la subasta.
Por eso es tan importante leer con detalle el edicto de la subasta y consultar cualquier duda, bien acudiendo a la normativa de la que parte el procedimiento, bien consultando a un abogado especializado.
En ocasiones los edictos no contienen toda la información que deberían, o pueden contener errores, pero ello no te permitirá ‘deshacer’ una operación. Investiga por tu cuenta en la medida de lo posible para reducir el margen de error.